— Мэр Москвы Сергей Собянин недавно выступил против массового жилищного строительства на территориях, отдаленных от МКАД. По его словам, массовая застройка за МКАД приведет к резкому падению цен на квартиры в Москве. В связи с этим интересно, как сейчас и в будущем будет застраиваться средний и дальний пояс Новой Москвы?
— Пока большая часть застройки в правилах землепользования (ПЗЗ) и застройки предусмотрена в так называемом первом урбанизированном поясе Новой Москвы, который простирается на расстоянии 10–15 км от МКАД. Чем дальше от МКАД, тем меньше проектов, включенных в ПЗЗ. Поэтому ближние к МКАД территории начнут развиваться активнее. В отдаленных районах, учитывая, что транспортная инфраструктура там появится чуть позже, проекты будут реализовываться в меньшем объеме. Также чем дальше проекты от МКАД, тем ниже у них этажность и, соответственно, плотность застройки. В дальней зоне от МКАД на данный момент почти нет никаких проектов.
— В целом в Новой Москве какую долю занимает малоэтажное строительство и отдельно частные дома?
— Ежегодно в Новой Москве около 25–30% от общего объема ввода жилья приходится на малоэтажные дома. Это не только дачи в садовых товариществах и коттеджи в поселках, но и таунхаусы и малоэтажные многоквартирные дома.
— Такое соотношение высотной и малоэтажной застройки сохранится и в дальнейшем?
— В ближайшие годы возможны небольшие колебания вверх или вниз, которые зависят от реализации тех или иных проектов. Учитывая утвержденные правила землепользования и застройки в Новой Москве, малоэтажного жилья ежегодно будет вводиться в среднем около 25%.
— На какой объем строительства уже выданы разрешения?
— На данный момент выдано разрешение на 7 млн кв. м недвижимости на новых территориях. Из них около 35% — коммерческая недвижимость, а на жилье приходится около 65%.
— Завершен ли процесс пересмотра инвестконтрактов на территории Новой Москвы?
— Практически все старые инвестконтракты на строительство пересмотрены. По всем крупным инвестиционным проектам завершены корректировки. Были внесены изменения в проекты с учетом плотности, необходимости увеличения количества мест в школах и детсадах, включены дополнительные объекты социального назначения. Иногда в ходе реализации крупных инвестиционных проектов появляются детали, которые необходимо корректировать в рамках данного инвестконтракта, но глобально все изменения уже внесены.
Есть некоторые инвестконтракты, подписанные до 2011 года главами местных муниципальных образований, по некоторым инвесторы ничего не делали. В этом случае контракты расторгаются, и город принимает решение о дальнейшем использовании земли.
О спросе на жилье
— Риелторы отмечают, что последние годы интерес застройщиков сместился из Новой Москвы в старые границы. Как вы можете оценить в целом данную ситуацию?
— Мы не видим тенденцию выравнивания цен на территории Старой и Новой Москвы. Средние цены на присоединенных территориях сейчас даже ниже, чем в отдаленных от центра столицы районах. Предложение также отличается, это отдельный сектор, на который и сегодня есть спрос. Мы не наблюдаем существенной динамики снижения спроса на квартиры. Сегодня Новая Москва по цене и спросу занимает свой сектор между столицей в ее старых границах и Московской областью.
Новая Москва входит в состав столицы, и человек, покупающий здесь квартиру, становится москвичом. При этом территория активно обеспечивается инфраструктурой: строятся дороги, проводится метро, расширяется железнодорожное сообщение на Киевском и Калужском направлениях. Это экологически чистая территория с лесными массивами, которые приводятся в порядок, появляются рабочие места рядом с новыми жилыми комплексами. При этом хочется отметить, что сегодня качество жилья резко возросло. Сюда входит все — и благоустройство территорий, и фасады зданий, и внутренняя отделка квартир и в целом качество создаваемой инфраструктуры. Поэтому мы видим спрос на жилье.
— Кто сегодня покупатель жилья в Новой Москве, как можно его охарактеризовать?
— Покупатель довольно молодой — 30–40 лет. Чаще это семьи с детьми, им нужны двух-трехкомнатные квартиры и комфортная территория с инфраструктурой, при этом не плотно застроенная, с местами для работы, отдыха и занятий спортом.
Потенциал застройки
— В целом каков градостроительный потенциал Новый Москвы и в каком горизонте он может быть реализован?
— Потенциал застройки в Новой Москве составляет 150 млн кв. м. Это жилье, коммерческие проекты и производства. Хочу отметить, что это объем включает и существующую застройку. Сегодня назвать время реализации всего этого объема невозможно, так как меняется ситуация на рынке и в целом в мировой экономике.
Сегодня мы строим более 2 млн кв. м недвижимости ежегодно. Хотим через три-четыре года достигнуть ежегодного ввода в 4 млн кв. м. Если учитывать ежегодный объем ввода около 3–4 млн кв. м, то за 20 лет можно достигнуть показателя в 80 млн кв. м недвижимости. Но это совсем немало, здесь не стоит спешить, так как строительство всей сопутствующей инфраструктуры должно успевать за объемами ввода недвижимости. Нужны дороги, общественный транспорт, образовательные и медицинские учреждение и все остальное.
Генплан готовится как проект, определяющий емкость застройки данной территории, но жизнь не остановится через 20 лет. Нужно подходить к застройке комплексно, чтобы эффективно управлять городом на всех этапах его развития.
— Стоит ли ожидать в ближайшем будущем запуска новых крупных жилых проектов в Новой Москве?
— Крупнейшие застройщиков жилья — «Абсолют» и А101, также с крупными проектами работают ПИК, МИЦ, ИнвестТраст, RDI и другие. Более десяти застройщиков сейчас реализуют проекты в среднем по 500 тыс. кв. м. Поэтому здесь мы видим потенциал и для других инвесторов и застройщиков.
Построен проект «Фуд Сити», логистический центр «Внуково-Логистик» в аэрохабе, «Комсити» и другие. Когда мы говорим о коммерческой недвижимости, то подразумеваем все виды нежилой недвижимости. И офисы, возможно, занимают в ней не первое место. Сейчас здесь реализуются и новые производства. Понятно, что большинство инвесторов хотели бы строить только жилье, так оно быстрее окупается, но мы должны думать не об отдельных проектах, а о развитии города в целом. И как бы ни тяжело было инвесторам, город должен развиваться комплексно — нужны и жилое, и нежилое строительство.
Мы предлагаем инвесторам возводить параллельно с жильем объекты, где появятся рабочие места, либо искать другие механизмы решения данной задачи. Например, поиск соинвестора для строительства коммерческой недвижимости на собственном участке либо продажа или передача части земельного участка городу или другому инвестору под строительство нежилых помещений.
Так получилось, и это основная особенность Новой Москвы, что 97% земли находятся в собственности у различных компаний и юридических лиц. Все, кроме лесов и населенных пунктов. Эту особенность надо принять и найти механизмы, как в данной ситуации строить объекты жилого и нежилого назначения. Поэтому мы сегодня мотивируем инвесторов через ПЗЗ, чтобы они строили и нежилые объекты. Это является важным фактором сбалансированного развития города.
— Помогают ли эти меры сбалансированному развитию?
— Помогают. Например, из общего проекта отдельного инвестора мы согласовали лишь часть жилья из всего объема, который можно построить на данном участке согласно Генплану. Если инвестор предлагает любой механизм создания объекта с рабочими местами, он, соответственно, претендует на согласование последующих очередей жилого строительства. Мы также помогаем застройщикам в создании технопарков и других объектов.
Сегодня согласиться со всеми желающими строить жилье, только потому что это им интереснее, мы не можем. Иначе Новая Москва превратится в гигантский спальный район, жители которого ежедневно будут направляться в сторону столицы, в результате Калужское и Киевское шоссе встанут в пробке — и на этом развитие Новой Москвы закончится.
— Есть ли пропорция, сколько нужно строить жилых и нежилых помещений?
— Строить нужно столько, чтобы как минимум все трудоспособное население Новой Москвы было обеспечено рабочими местами в этих проектах. Желательно с небольшим запасом, чтобы в итоге выйти на соотношение, которое обеспечивает и уже живущих на этих территориях. Для этого мы готовы стимулировать инвесторов коммерческой недвижимости для создания мест приложения труда на новых территориях. Согласно Генплану, здесь должно быть создано более 1 млн рабочих мест.
— Успевает ли создание новых рабочих мест, а также социальной и транспортной инфраструктуры за жилищным строительством или пока большинство жителей едут на работу в Старую Москву?
— По оценке независимых экспертов, сегодня большинство (63%) остаются работать в Новой Москве, а выезжают с территории 37%. В Генплане задано соотношение остающихся и выезжающих в пропорции 60% на 40% соответственно. Поэтому сейчас это хорошие показатели, и, надеюсь, такая идеальная пропорция и высокая планка сохранятся в будущем.
Метро в Новой Москве
— Метро — наиболее ожидаемое в плане развития транспортной доступности новых территорий. Какие районы будут охвачены им в горизонте пяти — десяти лет?
— Метро должно охватить первый урбанизированный пояс. По Киевскому шоссе это Рассказовка, Внуково, Московский, Сосенки, Коммунарка. Далее продвинется и в средний урбанизированый пояс — к Троицку. Затем появятся транспортные пересадочные узлы, которые свяжут наземным общественным транспортом другие районы.
Если говорить о развитии движения дополнительных путей по Киевскому и Калужскому направлению железной дороги, то весь первый и средний урбанизированные пояса мы закроем транспортной сетью полностью. Электрички с частым интервалом движения по сути то же наземное метро. На этих ветках также появятся транспортно-пересадочные узлы и две новые станции.
О эксклавах Москвы
— Новая Москва — это не единая территория. Расскажите отдельно о планах развития таких эксклавов, как Сколково, новые территории района Кунцево — бывший Конезавод, Рублево и Рублево-Архангельское. Чем развитие этих районов отличается от развития основных территорий Новой Москвы, какие планы застройки существуют там? Как будет развиваться транспортная доступность?
— Пока только Сколково развивается активно. Что касается территорий Рублево-Архангельского, которые вошло в Кунцевский район, то там планируется строить крупный проект Сбербанка. На данный момент от разработан, прошел общественные слушания, прорабатываются инфраструктурные вопросы территории. Он пока развивается не так быстро, так как инвесторы находятся в поисках инвестирования или соинвестирования, а также эффективных форм застройки этого огромного проекта. Проект не заморожен, планы по его развитию сохраняются, но активность в его реализации не очень высокая.
Что касается Рублево-Архангельского, то пока там ничего не происходит. Мы находимся в процессе обсуждения с собственниками этих участков предложения и концепции развития этих территорий. Они также должны быть сбалансированы в плане соотношения жилой, коммерческой и социальной составляющих. Пока там реализуется только один небольшой проект малоэтажный застройки. Мы ждем от инвесторов предложений по застройке и развитию данной территории.
Надо объективно понимать, что ситуация на рынке не такая радостная для реализации масштабных проектов на отдалении от МКАД. Тем более что там нужно строить не только жилье, но и объекты нежилой недвижимости.
Развитие Коммунарки
— Изначально на новые территории столицы планировалось перенести некоторые федеральные министерства, Госдуму и другие ведомства. Эти планы не реализовались, но многие тогда считали, что это будет одним из главных драйверов развития Новой Москвы. Как будет развиваться территория без этих планов?
— Проект планировки данной территории в Коммунарке был утвержден и разработан с учетом возможности переезда туда федеральных ведомств. Под это было зарезервировано около 1,7 млн кв. м офисных и других коммерческих площадей. А с учетом жилой застройки — более 4,5 млн кв. м жилья. Если актуальность этого вопроса вновь возникнет, у нас есть готовый проект, куда сейчас уже пришло метро. Сегодня идея переезда не так актуальна, учитывая ситуацию на рынке и бюджета в целом. Поэтому сейчас не время тратить на это огромные средства.
Сейчас в Коммунарке построено здание для префектур ТиНАО и московских территориальных структур, также строится больница и другие объекты.
— Эти территория принадлежит городу? Как вы планируете ее развивать?
— Да, эти территории были переданы в собственность городу. Пока конкретных планов нет. Мы можем передать часть инвесторам, часть может быть застроена городом с последующей продажей площадей либо сдачей их в аренду. Все будет зависеть от рыночной ситуации. Сейчас туда подведены коммуникации, есть инфраструктура, однако реализация этого проекта займет не один год. Если переезд вновь станет актуальным, то практически все готово. Но, повторю, Москва может использовать разные формы развития этих территорий: застроить самим, продать готовые участки с коммуникациями инвесторам и так далее.
