Историк инженерии, автор образовательного проекта «Москва глазами инженера» Айрат Багаутдинов рассказал о зарождении в России частных строительных компаний, объяснил экономические и юридические особенности девелопмента на рубеже веков и сравнил его с современным строительством.
— С чего начался частный девелопмент в России?
— В России — по крайней мере в Москве, мне сложно говорить про Петербург — первая такая компания была создана 120 лет назад, в 1898 году. Это Северное домостроительное общество, которое возглавил знаменитый меценат Савва Мамонтов. Вслед за ним (через год) появилась еще одна такая компания — Московское торгово-строительное акционерное общество, возглавляемое Яковом Рекком.
Потом стали возникать и другие подобные компании. Часто девелоперами выступали страховые организации, которые таким образом вкладывали свои деньги. Но, пожалуй, именно Северное домостроительное общество и Московское торгово-строительное акционерное общество — наиболее интересные случаи.
— Чем они интересны?
— Страховые общества часто строили лишь доходные дома, которые потом оставляли за собой, а квартиры в них сдавали в аренду. Крупнейшим девелопером в Москве того времени стало страховое общество «Россия», построившее два знаменитых доходных дома. Один — на Лубянке (там было два корпуса на одном участке), который затем стал единым зданием КГБ. Второй дом растянулся на весь Сретенский бульвар и занял два квартала. Это здание до сих пор хорошо известно — оно своей башенкой с часами выходит на Тургеневскую площадь.
Северное домостроительное общество и Московское торгово-строительное акционерное общество создавали очень интересные проекты. Самый любопытный проект первого из них — отель «Метрополь». Здесь задумывалась отнюдь не гостиница, а многофункциональный центр с оперным театром, концертным и выставочными залами, кинотеатром. Однако коммерческая функция в виде гостиницы, ресторанов и магазинов предусматривалась. В итоге, к сожалению, Савва Мамонтов обанкротился в процессе этого строительства и был вынужден продать недостроенный дом другой компании — Санкт-Петербургскому обществу страхования от огня. Оно достраивало «Метрополь» уже в чисто гостиничном ключе, исключив всякую культурную функцию.
Еще у Московского торгово-строительного акционерного общества были проекты коттеджной застройки в столице. Интересно, что это общество первым придумало строить коттеджи на продажу, а не для себя. Причем не коттеджные поселки, а именно отдельные дома в самом центре Москвы — например, три прекрасных особняка в районе Пречистенского переулка. Для реализации проекта были приглашены талантливые архитекторы Лев Кекушев и Вильям Валькот. Также этим обществам принадлежит заслуга внедрения модерна в московскую архитектуру.
На мой взгляд, это был рекламный ход: застройщики позиционировали свои дома как премиум-класс. И не просто премиум-класс, а дома для новой элиты — людей, получивших блестящее высшее образование, путешественников, космополитов, которые знакомы с зарубежной архитектурой и ее стремлением к простоте и скромной респектабельности. Именно в этом духе Северное домостроительное общество и Московское торгово-строительное акционерное общество создавали свои здания.
Мы видим здесь четкое позиционирование на рынке и то, как это позиционирование решалось с помощью архитектурных задач. Сейчас то же самое мы наблюдаем в современном девелопменте.
— Насколько такие проекты были коммерчески успешны?
— Все коттеджи, которые строили эти компании, продавались. Иногда продажи затягивались на несколько лет — особняк Миндовского на Поварской был куплен только через пять лет после завершения строительства.
Дома продавали интересным людям. Например, один из особняков Якова Рекка приобрела Мария Якунчикова, племянница Саввы Мамонтова. Забавно, что она купила особняк не у компании, принадлежавшей ее дяде, а у конкурентов. Сама Якунчикова возглавляла ряд мастерских в Абрамцеве, где занималась продвижением народного искусства и модерна. На фоне развития девелоперского бизнеса начала складываться новая культурно-интеллектуальная элита.
— Кто были эти люди?
— Сложился круг представителей крупного бизнеса, купцов первой гильдии, которые не просто зарабатывали деньги, но и формировали культурную среду. Они либо выступали заказчиками строительства и приглашали именитых архитекторов, таким образом развивая архитектуру, либо выкупали дома, оправдывая существование девелоперского бизнеса, который, в свою очередь, тоже продвигал хороших архитекторов и новую архитектуру. Кто-то больше вкладывал в культуру, кто-то — в социальную сферу. Они спонсировали развитие культуры, в том числе и развитие архитектуры.
Мне сложно сравнивать с современностью, но думаю, что крупных предпринимателей в Москве в процентном соотношении было примерно столько же. Разница в том, что бизнес тогда очень четко осознавал свои миссии — просветительскую и меценатскую. Не ошибусь, если скажу, что больше половины городской социальной инфраструктуры — роддома, больницы, дома престарелых, сиротские приюты и так далее — строилось не за счет государства или города, а за счет меценатов и благотворителей.
— Дома, построенные этими людьми, предназначались на продажу или для сдачи в аренду?
— Это зависело от типа дома. Особняки, конечно, покупали для себя. А вот одним из самых распространенных типов бизнеса в Москве на рубеже XIX—XX веков было строительство доходных домов — когда ты строишь дом, а потом сдаешь в нем квартиры в аренду. Разница, скорее, в объемах: часто так поступали малые предприниматели, которые владели усадьбами с большими участками. Они либо на переднем, либо на заднем дворе ставили многоквартирный дом и сдавали в нем жилье. Кто-то строил два этажа, кто-то три, но обычно не больше пяти — на что хватало денег.
Строительство доходного дома еще нельзя считать девелоперским бизнесом, так как человек обычно ограничивался строительством одного объекта на своем собственном участке, но не рассматривал это как долгосрочный бизнес-проект. Позже появились специализированные компании, которые покупали участки, застраивали, сдавали, продавали и так далее.
Интересно, что тогда не было концепции продажи квартир, эта идея сформировалась в нашей стране в послеперестроечные годы. Никогда раньше продажа квартир не практиковалась. В дореволюционных доходных домах, каждый из которых целиком принадлежал одному собственнику, квартиры сдавались в аренду. В основном компании, построившие дома, сами сдавали в них квартиры. Но случалось, что готовые здания у них выкупали другие предприниматели. Например, Московское торгово-строительное акционерное общество построило доходный дом на Пречистенке, а потом его купил предприниматель Исаков, стал его сдавать и на этом зарабатывать.
— Какие наиболее интересные проекты того периода вы можете назвать?
— Целый ряд домов в Москве построил Эрнст Карлович Нирнзее. Он был архитектором, его широкая профессиональная практика позволила зарабатывать хорошие деньги и привлекать инвестиции. Нирнзее занимался крупными проектами, среди которых дома в Трехпрудном переулке, на Садовнической, в Оружейном переулке. Самый известный его проект — дом в Большом Гнездниковском переулке возле Пушкинской площади.
Во-первых, это самый высокий дом дореволюционной Москвы — около 40 м. Второй факт, принесший ему славу, заключается в необычном позиционировании — дом для холостяков. Там были квартиры типа студий, хотя они могли иметь до трех комнат и достигать 50 кв. м. Предполагалось, что основной целевой аудиторией этого дома станут богатые холостяки, для которых это не единственное жилье, а просто еще одна квартира в центре города, куда можно заехать переночевать после ресторана. Отличительная особенность таких квартир — отсутствие кухонь, имелись только кухонные ниши. Эта концепция потом получила развитие в некоторых концептуальных проектах советского времени — например, в доме Наркомфина.
В то же время в «доме холостяков» была очень развита коммерческая инфраструктура. Вообще, это четкий, понятный коммерческий проект: жилье плюс коммерческие площади, которые одновременно приносили доход и создавали инфраструктуру для жильцов. Там были и театр «Летучая мышь», и рестораны на крыше, и смотровая площадка, и кинотеатр. Совершенно современный девелоперский проект.
— Вы упомянули, что предприниматели занимались созданием социальной и благотворительной инфраструктуры. Это был своеобразный самопиар?
— Думаю, нет, потому что это не коммерческие проекты, а благотворительность. Первым не государство осознало свою задачу строительства социального жилья, а крупные предприниматели. Уникальная ситуация, я не знаю, где еще в мире такое происходило.
Два самых ярких примера в Москве — «дома дешевых квартир» Солодовникова на улице Гиляровского (тогда это была 2-я Мещанская). В них могло разместиться суммарно порядка 1,5 тыс. человек. Поражает в этом проекте то, что к нему подошли не с позиции максимального удешевления, обеднения и экономии. Авторы проекта посчитали, что даже социальное жилье должно быть очень высокого уровня по качеству инфраструктуры и архитектуры. Это, скорее, какая-то социал-утопическая история, а не коммерческая. Казалось, что если в доме будет все хорошо, то и люди станут лучше, чище, пьянства станет меньше.
Наша страна первая сформировала отношение к социальному жилью, которое мы видим в 1920-е годы. Приглашались дорогие талантливые архитекторы, создавалась очень эффектная архитектура, скромная, но выдержанная в духе респектабельности — облицовочный кирпич, штукатурные детали, легкие модерновые отсылки. Кроме того, дома оснащались всеми необходимыми инженерными сетями — водопроводом, лифтами, были электрифицированы и газифицированы. Они также обеспечивались инфраструктурой — что беспрецедентно по тем временам. Причем это не только бытовые функции (баня, прачечная и столовые), но и культурные институции: в одном из таких домов работала библиотека, в другом — детский сад.
Однако сами квартиры при этом были очень маленькие, по 6 кв. м, и вмещали только кровать и письменный стол. Но и по цене они сопоставлялись с ночлежкой, даже дешевле. В среднем москвичи платили на рубеже веков по 1 руб. за 1 кв. м, а в «доме дешевых квартир» аренда стоила 4–5 руб. в месяц. Получалось, что человек хоть и живет в крохотной квартире, но она доступна по деньгам, а у него есть все необходимое: электричество, водопровод, канализация, туалет на этаже, баня. Всего этого не было в коечно-каморочных домах.
Интересно, что с точки зрения реализаторов проекта не существовало противоречия в том, что квартиры будут дешевые и крошечные, но дом — классный, качественный и с развитой инфраструктурой. Выражаясь современным языком, внешне дом выглядел как премиальный, а заходишь внутрь — и понимаешь, что жилье, скорее, класса экстра-эконом. Сейчас невозможно себе представить, чтобы кто-то для социального жилья делал архитектуру и инфраструктуру уровня премиум. Оправдать стоимостью аренды такую архитектуру и инфраструктуру было невозможно, и потому это однозначно некоммерческий проект.
Второй подобный проект, тоже полностью меценатский и благотворительный, — дом бесплатных квартир братьев Бахрушиных на Софийской набережной, прямо напротив Кремля (сейчас здание занимает «Роснефть»), его еще называли «дом для вдов». Там даже никакой квартплаты не было, он полностью содержался за счет фонда, созданного Бахрушиными. Жилье предоставлялось только вдовам с детьми и незамужним девушкам, которые получали высшее образование. Всего там проживало около 2 тыс. человек.
В доме Бахрушиных тоже была очень хорошая архитектура и потрясающая инфраструктура — не только столовая, детский сад, баня, библиотека и медицинский кабинет, но еще и ясли, школа и средние специальные учебные заведения для мальчиков и для девочек. И все это в составе одного жилого комплекса — таких примеров, мне кажется, даже сейчас не существует в Москве.
— Как девелоперы получали землю под строительство?
— Тут все очень интересно. Я плохо знаю сегодняшнюю ситуацию, но, насколько понимаю, в основном девелоперы берут землю у города или государства в долгосрочную аренду. А тогда, как это ни странно, Россия была в большей степени капиталистическим государством, чем сегодня, потому что подавляющая часть земли находилась в частной собственности. Девелоперы, как правило, покупали землю и дальше действовали по своему усмотрению. Те же Бахрушины купили землю напротив Кремля у ее исторического владельца Фалеева и затем построили на ней «дом для вдов».
Примечателен в этом плане коттеджный проект Московского торгово-строительного акционерного общества, который я уже упоминал. Это была земля князя Гагарина с огромной усадьбой. Девелоперская компания купила участок, поделила его на три части, построила три дома — и продала уже трем разным владельцам по цене немногим меньшей, чем стоила изначальная усадьба.
— Государство и город вообще не участвовали в застройке?
— Государство и город для реализации своих крупных проектов должны были покупать землю у частных собственников. Это было всегда серьезной проблемой, с которой жестко расправился Советский Союз. Скажем, для строительства 54-километровой Московской окружной железной дороги государство выкупило сотню частных земельных участков. Раньше, перефразируя Остапа Бендера, свято чтили Земельный кодекс: уже существовал институт оценщиков, и государство вынуждено было выкупать землю у владельцев по рыночной цене.
В 1911 году начинают создаваться проекты — именно проекты, они так и не были реализованы — для решения проблемы людей, не обеспеченных жильем. Был придуман проект социального жилого комплекса, который состоял из нескольких корпусов и рядом имел коммунальный блок с прачечной, баней, библиотекой.
По сути, то же самое, что у Солодовникова, только не один дом, а целый блок. Отличительная особенность этого проекта, предложенного на рассмотрение Мосгордуме, состояла в масштабности: в рамках первой очереди планировалось построить 20 таких домов-коммун по всей Москве, что позволило бы расселить порядка 30 тыс. человек. Притом что все «коечно-каморочное» население столицы тогда составляло 175 тыс. человек. Реализации этого проекта помешала, к сожалению, начавшаяся Первая мировая война, а затем революция.
— Развивался ли частный девелопмент за пределами Москвы?
— Да, конечно. В Петербурге объемы частного девелопмента были еще больше, чем в Москве, — все-таки столица. Активно строили доходные дома и в других крупных городах страны — Киеве, Варшаве, Гельсингфорсе (с 1917 года — столица Финляндии Хельсинки), Нижнем Новгороде, Казани. Но я занимаюсь историей Москвы, поэтому не смогу компетентно рассказать об этих городах.
— Что застройщик делал в случае, когда проект по тем или иным причинам невозможно было завершить?
— Как я уже сказал, крупный девелоперский бизнес в России тогда только зарождался, и рынок состоял в основном из множества маленьких проектов. Чуть ли не каждый второй купец был сам себе застройщиком, хоть один захудалый доходный дом да построил на своем участке. Поэтому все решалось в совершенно понятных экономических реалиях: не хочешь или не можешь достраивать дом — перепродай недострой вместе с участком.
Тогда была очень высокая мобильность собственников, все постоянно перепродавалось. Если мы посмотрим на историю любого участка в центре Москвы, то увидим, что он за XIX и начало XX века мог сменить пять-шесть владельцев.
— Предприниматели возводили только жилую недвижимость? Или были коммерческие, культурно-развлекательные проекты?
— Частные предприниматели в России тогда строили, в основном, два типа недвижимости: либо доходные дома, либо заводы. А культурные институции только начинали складываться, и по нашей классификации они были ближе к социальным: предприниматели строили их, как правило, без расчета на дальнейшую прибыль, а больше как благотворительный проект.
Это не касалось разве что театров и кинотеатров, на них как раз зарабатывали. Появилось даже специальное слово «антрепренер» — довольно бессмысленное, на мой взгляд, ведь «антрепренер» переводится как «предприниматель». Так называли предпринимателей в области культуры — театров или других зрелищных заведений. Тот же Солодовников построил свой театр на углу Камергерского и Дмитровки, который у него арендовал Савва Мамонтов.
В начале века набирает обороты кинематограф — и в Москве начинают строиться частные кинотеатры. Среди сохранившихся с той поры — «Художественный» на Арбатской площади и «Колизей» на Чистопрудном бульваре (в нем сейчас размещается театр «Современник»).
Также в начале ХХ века начинают строить так называемые народные дома. Самый известный московский народный дом — Введенский, на Введенской площади. Это нынешнее здание «Современника» на Яузе. Сейчас бы мы такие дома назвали домами культуры.
Любопытно, что большинство идей социального девелопмента мы приписываем советской власти исключительно из-за грамотного пиара — многие из этих проектов на самом деле появились еще до революции. Возможно, если бы большевики не пришли к власти, то проблемы, связанные с жильем и городской инфраструктурой, могли быть решены намного раньше.
