Риелторы прогнозируют резкую активизацию спроса на вторичном рынке жилья Москвы: число сделок может вырасти на 50% по итогам 2018 года. Такой прогноз содержится в поступившем в редакцию исследовании риелторской компании «Инком-Недвижимость».
Рост может произойти из-за одновременного развития ряда тенденций в российской экономике и на рынке жилья, поясняет директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
Среди общеэкономических факторов, способных повлиять на спрос на московскую «вторичку», эксперт называет сохранение низкого уровня инфляции, снижение ключевой ставки, уменьшение доходности по банковским вкладам, дальнейшее снижение ипотечных ставок и рост ключевых экономических показателей.
Рост спроса на вторичное жилье в Москве также может быть спровоцирован: переходом на проектное финансирование и снижением объема предложения в новостройках, большим отложенным спросом на «вторичке», завершением длительного периода снижения цен и возвращением на этот рынок инвесторов.
Низкая инфляция и снижение ставок по ипотеке
По итогам 2017 года, инфляция зафиксирована на абсолютном минимуме в истории современной России — 2,5% (при целевом значении 4%). Низкая инфляция позволяет регулятору снижать ключевую ставку и делает ипотеку более доступной для населения. На текущий момент ключевая ставка ЦБ РФ составляет 7,25%, прогноз на конец 2018 года — 6,75%. Чем ниже ключевая ставка — тем выше доступность ипотеки (в первую очередь, за счет возможности снижения ставок по кредитам).
Сегодня средняя ипотечная ставка на покупку жилья на вторичном рынке в банках-партнерах «Инком-Недвижимости» (без учета преференций для клиентов компании) составляет 9,9%. За три года ставки по ипотеке на «вторичке» снизились в среднем на 9,6 п. п., отмечается в материалах компании.
Снижение ставок привело к увеличению ипотечных сделок. За год в портфеле «Инкома» их количество возросло на 48,4%, максимально приблизившись к докризисным показателям. Одновременно увеличилась доля операций с привлечением кредитных средств в общем объеме сделок компании на «вторичке»: с 23,6% до 33% за тот же период. «Участники рынка морально готовы к сегодняшней ипотеке. А снижение процентов по кредиту еще на 1–2 п. п., которое неизбежно последует за коррекцией ключевой ставки, позволит вывести ипотечный спрос на максимум, подтолкнув к действиям тех, кто еще цепляется за указанный выше уровень ожиданий. По нашим оценкам, это произойдет в конце 2018 года», — объясняется в материалах «Инкома».
Уменьшение доходности вкладов
Еще одно важнейшее для рынка недвижимости следствие снижения ключевой ставки — неизбежное уменьшение ставок по вкладам в коммерческих банках, которая сейчас снизилась ниже комфортного уровня доходности (по данным ЦБ РФ в январе 5,6%), считают в «Инкоме».
При этом, по данным компании, с декабря 2014 года средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья снизилась на 9%, а реальная цена продажи упала в среднем на 23%. Данная ситуация приведет к тому, что потенциальные покупатели, обладающие денежными накоплениями, понесут деньги не в банки, а на рынок недвижимости, предполагают риелторы.
Снижение цен на жилье
К концу 2018 года, по прогнозу Сергея Шломы, закончится длительный период снижения цен на рынке столичного вторичного жилья. По данным «Инкома», в первые месяцы 2018 года заявленные продавцами средние цены на вторичное жилье продемонстрировали положительную динамику (в январе — 0,3%, в феврале — 0,8%). «Такая коррекция происходит на фоне увеличения спроса в указанном сегменте рынка: по итогам февраля количество соглашений о предоплате в компании возросло по отношению к аналогичному периоду прошлого года на 10%», — поясняет Сергей Шлома.
Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы, 2014–2018 (январь, февраль) гг., руб. за 1 кв. м
| Период | Средняя стоимость 1 кв. м на «вторичке», руб. |
|---|---|
| янв.14 | 180 328 |
| апр.14 | 186 057 |
| июл.14 | 189 038 |
| окт.14 | 190 899 |
| янв.15 | 198 189 |
| апр.15 | 200 180 |
| июл.15 | 193 773 |
| окт.15 | 188 584 |
| янв.16 | 185 908 |
| апр.16 | 185 254 |
| июл.16 | 184 242 |
| окт.16 | 182 324 |
| янв.17 | 180 075 |
| апр.17 | 181 767 |
| июл.17 | 179 083 |
| окт.17 | 178 727 |
| янв.18 | 178 132 |
Таблица: Аналитический центр «Инком-Недвижимость»
Проектное финансирование и снижение предложения новостроек
С 1 июля 2018 года в России вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве (218-ФЗ), которые изменят схему финансирования на первичном рынке жилья. На смену долевому строительству придет модель проектного банковского финансирования.
«По новым правилам покупатели больше не смогут приобретать квартиры на этапе котлована — традиционно в среднем на 25–30% дешевле, чем готовое жилье. Конечно, многое будет зависеть от эффективной ставки банковского финансирования, что нововведения приведут к увеличению себестоимости квадратного метра минимум на 15–20%», — прогнозирует Сергей Шлома.
«Доходность строительного бизнеса уменьшается с каждым годом, как следствие, растет стоимость производства домов. И новая планка себестоимости окажется уже недосягаемой для многих застройщиков — они уйдут с рынка. Следствие такой монополизации — уменьшение объема предложения и рост цен на квартиры», — говорит Сергей Шлома.
Отложенный спрос
Объем накопленного спроса на московском вторичном рынке жилья с начала 2015 года, по оценкам «Инкома», составил 55% потребности граждан в решении жилищных вопросов. Значительную долю (порядка 80%) этого отложенного спроса составляют продавцы, которые за прошедшие годы не смогли продать свою недвижимость, чтобы купить новую квартиру.
«За то время, пока эти люди отложили изменение своей жилищной ситуации, их проблема не исчезла, напротив, усугубилась и сейчас стоит максимально остро. Все они фактически ждут условного сигнала, чтобы снова выйти на рынок. И таким сигналом для них станет оживление спроса (это происходит уже сейчас) и окончание затяжного периода снижения цен», — считает Сергей Шлома.
Ожидание снижения цен и возвращение инвесторов
После 2008 года, когда цены на жилье в Москве перестали расти быстрыми темпами, а рост находился в пределах инфляции, на рынке недвижимости остались только так называемые инвесторы-консерваторы. «Те, кто стремился не столько заработать, сколько сохранить сбережения, сдавая жилплощадь в аренду (имея при этом доходность 5–8% для типового жилья). Но в 2015 году ушли и они, осознав, что начавшееся снижение цен на жилье — всерьез и надолго», — объясняет Сергей Шлома.
В «Инкоме» ожидают в 2018 году возвращения на рынок части консервативных инвесторов. В текущем году и в течение 2019-го инвестиционные сделки не станут массовым явлением, однако, по прогнозам компании, составят около 10% покупок в сегменте вторичного жилья в Москве.
«Ожидание подорожания квартир в 2005-2008 годах заставляло людей раскручивать маховик цен, пока «конструкция» не «сошла с рельсов». Ожидание дешевой недвижимости и низких ипотечных ставок сдерживало спрос на «вторичке» в 2015–2017 годах. Когда покупатели и продавцы осознают, что цены на жилье больше не снижаются, сформируется ожидание увеличения динамики купли-продажи: модель поведения людей поменяется — они массово выйдут на рынок, резко увеличив количество сделок на нем и фактически вернув к «штатному» режиму функционирования», — говорит Сергей Шлома.
