Мошеннические схемы на рынке недвижимости постоянно совершенствуются.
В последнее время участились случаи обмана покупателей жилья с помощью справок от психиатров. Нечистые на руку продавцы квартир под предлогом своей невменяемости отсуживают недвижимость у честных покупателей.
Адвокат, кандидат юридических наук Оксана Филачева уже несколько месяцев требует от правоохранительных органов возбудить уголовное дело против бывшей медсестры психиатрической больницы Татьяны Соловьевой.
Имея одну-единственную квартиру в Москве, экс-медсестра умудрилась пять раз продать ее и вернуть обратно. Для этого медработник оформила «психами» своих ближайших родственников - мужа и маму.
«Преступниками нередко применяется схема, когда продавец квартиры приносит справку из психоневрологического диспансера (ПНД), что здоров, - рассказывает Оксана Филачева. - А через два-три года после продажи квартиры вдруг появляются медкарты, где написано, что на момент заключения сделки гражданин страдал психическим расстройством, просто его не успели на тот момент поставить на учет».
Действительно, за один визит к врачу диагноз обычно не поставишь. А вот оснований для расторжения сделки может оказаться достаточно.
«Соловьевы применяли более хитрую схему, - продолжает адвокат. - Изначально квартира принадлежала мужу Соловьевой, потом он ей квартиру подарил. Затем сама Соловьева продала квартиру, честно предоставив справку о том, что психически здорова».
Через пару лет супруг этой гражданки обратился в суд с заявлением о том, что психически болен и, когда дарил квартиру своей благоверной, совсем не понимал, что он делает. Суд иск удовлетворил, и сделка дарения была расторгнута, а следом и договор купли-продажи - ведь нельзя продать квартиру, которая тебе не принадлежит. Так квартира вернулась к супругу Соловьевой, а покупатель квартиры остался с носом.
Но на этом пара не успокоилась. Муж снова дарит квартиру жене и далее по кругу. И так - пять (!) раз. И это не конец истории.
При этом уголовное дело в итоге так и не возбудили. Облапошенные покупатели пытались вывести семью «психов» на чистую воду. Для этого достаточно доказать, например, что муж и мама экс-медсестры психически здоровы. Но для этого надо проводить независимую психиатрическую экспертизу, на что мошенники, понятное дело, не соглашаются. А заставить их в рамках гражданского судопроизводства невозможно.
«Более того, мы даже не можем показать независимым психиатрам их психиатрические карточки! - возмущается Оксана Филачева. - Ведь это медицинская тайна, гражданский суд имеет право рассматривать только те медицинские документы, которые сами «больные» предоставили в суд добровольно».
А предоставляют они обычно не историю болезни, а уже готовое заключение психиатра. К слову, признать себя психически больным или психически здоровым (кому как нужно) стоит в Москве 15 тысяч долларов. То есть, продав квартиру за 5-7 млн рублей и потратив на «диагноз» меньше миллиона, мошенники неплохо зарабатывают даже на одной продаже.
А что же следствие?
«Обвинить психиатра в неверном диагнозе практически невозможно. Однако в случае с семьей Соловьевых экс-медсестру и без этого можно было бы привлечь по статье «Мошенничество», - констатирует Оксана Филачева.
Тем временем медицинские справки используются мошенниками все чаще и чаще. Зато честному человеку и медсправка не поможет.
«Бывают обратные ситуации. Например, одного из моих подзащитных, действительно психически больного человека и уже более двадцати лет состоящего на учете в ПНД, обманом вынудили продать свою квартиру за бесценок. Когда он попытался оспорить сделку, психиатрическая экспертиза вынесла решение: на момент заключения договора купли-продажи он полностью отдавал себе отчет в своих действиях!» - удивляется Оксана Филачева.
То есть, когда надо мошенникам, и псих оказывается нормальным, и здоровый сойдет за психа.
«Полиция, по сути, ничего не делает, а мошенники ходят и у людей квартиры отбирают, - комментирует председатель Ассоциации адвокатов России за права человека Мария Баст. - Для примера, в Европе таких схем просто нет. В той же Норвегии государство в случае признания сделки недействительной компенсирует пострадавшей стороне стоимость жилья за счет госбюджета: мол, раз государство зарегистрировало незаконную сделку, то государство должно и отвечать».
В России тоже недавно Конституционный суд вынес решение в отношении части 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя».
Согласно решению суда, квартира должна оставаться у покупателя. Но касается это решение только «выморочного жилья», на которое претендует государство. Что же касается сделок между физическими лицами, то на них данное решение КС не распространяется.
«Вал подобных мошенничеств начался после 2011 года, когда были внесены изменения в статью 302 Гражданского кодекса «Истребование имущества от добросовестного приобретателя», - продолжает Мария Баст. - До этого, согласно закону, жилье оставалось у добросовестного приобретателя. В 2011 году закон поставил интересы продавца выше интересов покупателя. И началось...»
Если бы, как в Норвегии, государство компенсировало все убытки пострадавшей стороне, тогда, глядишь, и полиция начала бы сажать преступников.
1. Самый простой совет - заверить сделку у нотариуса. Цена - в среднем от 0,2 до 1% от стоимости объекта недвижимости.
ПЛЮСЫ. Согласно ст. 17 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», нотариус несет за сделку материальную ответственность. Он может осуществлять проверку подлинности правоустанавливающих документов через единую информационную систему нотариата (ЕИСН), а также путем прямого взаимодействия с государственными реестрами.
МИНУСЫ. Нотариус не несет ответственности за чистоту ранее совершенных сделок. Иными словами, он не отслеживает всю цепочку дарений и перепродаж данной квартиры, и в случае с Соловьевыми нотариальное оформление сделки никак бы не помогло покупателю.
2. Воспользоваться услугами риелтора. Цена - в среднем 0,5% от стоимости квартиры.
ПЛЮСЫ. Риелтор, как и нотариус, обязуется проверить чистоту сделки. Однако он в отличие от нотариуса по закону не несет материальной ответственности. Тем не менее некоторые риелторские конторы, чтобы привлечь клиентов, страхуют свою профессиональную деятельность. В случае ошибки страховая компания обязуется возместить пострадавшему клиенту материальный ущерб.
МИНУСЫ. Законом не установлен типовой договор на оказание услуг риелторскими агентствами. Поэтому каждое агентство старается составить договор таким хитрым способом, чтобы в случае форс-мажора не нести никакой ответственности.
3. В день оформления сделки продавец квартиры может пройти освидетельствование у психиатра, который удостоверит его вменяемость. Цена - в среднем 10 тыс. рублей.
ПЛЮСЫ. Покупатель может быть спокоен насчет того, что продавец не попытается оспорить сделку в суде, ссылаясь на состояние аффекта, депрессии и временного помешательства.
МИНУСЫ. В случае если неожиданно всплывут какие-либо документы о том, что продавец квартиры обращался за помощью к психиатрам, в том числе в частную клинику, освидетельствование может быть признано судом недействительным.
4. Индивидуальное страхование сделки. Цена - 0,3-3%.
ПЛЮСЫ. Это так называемое титульное страхование, или страхование рисков потерять право собственности на приобретенную недвижимость. Оно защищает покупателя от притязаний третьего лица на эту недвижимость, которое возникло до и сохранилось после ее покупки. Иными словами, если какая-то из предыдущих сделок с этой недвижимостью будет расторгнута судом, страховая компания выплатит вам страховое возмещение ущерба.
МИНУСЫ. Этот вид страхования появился в РФ совсем недавно. Поэтому цены на него кусаются - застраховаться на полную стоимость квартиры обойдется вам в 0,3-3% в год! Иными словами, за десять лет (самый рискованный период) вам придется отдать страховщикам до трети стоимости квартиры. Впрочем, как успокаивают клиентов страховые компании, процент зависит от риска и может оказаться совсем невысоким.
